Visite de bien immobilier

Et voilà, j’ai visité mon premier bien immobilier en vu d’un investissement dimanche dernier et comme promis, je vous fais mon compte rendu sur le blog. Globalement, je suis un peu déçu de cette visite car une première étude succincte du prix et de l’état de la maison ont un peu fait retomber l’euphorie du départ.

En effet, la maison n’est pas en si mauvais état que ça, c’est certes vieillot et il y a un peu de travail pour rendre le tout plus attirant mais je m’attendais, vu que le lieu n’est plus occupé depuis plus de 2 ans, à un peu plus de délabrement !

Les sanitaires sont moches mais propres par exemple :

Je prends cet exemple parce que changer du carrelage est quelque chose d’assez couteux et qui ne va pas générer une forte plus-value. Ca peut paraître étrange mais je préfère avoir une maison en ruine pour en faire quelque chose de sympa qu’une maison très bof pour en faire quelque chose de juste bof …

J’ai pris toutes les mesures de la maison, je peux donc faire un plan et réfléchir à quelques modifications à apporter : supprimer/déplacer/ajouter des cloisons, intégrer du mobilier (sanitaires, cuisine … ) C’est un énorme plus pour réfléchir à comment rendre le bien très attrayant.

Autre point important, le propriétaire a fait évaluer la maison au moment de la succession : 240000€. Ça c’était prévisible, évidemment. Il m’a dit qu’il avait en tout cas payé des droits de succession sur cette valeur là. Je dois donc travailler autour de cette base pour faire mes estimations.

Les actions à venir :

  • Coucher le plan sur papier et réfléchir aux améliorations possibles, chiffrer les travaux.
  • Contacter un agent immobilier pour faire évaluer le bien en l’état et avoir une idée du prix une fois retapé.
  • Etablir un budget global (achat, travaux, frais) et le comparer à un prix de revente réaliste moins les impôts. Pour évaluer l’intérêt de l’opération.

Une fois ces actions effectuées et si l’opération en vaut la peine, il restera encore la question du financement à étudier, mais pour le moment chaque chose en son temps, et évidemment je vous tiendrai informés de l’avancement du projet sur CharlyBiz.

Charly

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4 réponses to “Visite de bien immobilier”

  1. Bravo, ça se concrétise, tu penses pouvoir la revendre combien ?
    Prend bien en compte les frais de notaires et autres charges…

  2. Charly dit :

    C’est marrant mais les proches mes disent tous : oui mais fait gaffe parce que une fois les impôts et les frais de notaires déduits, tu vas te rendre compte que tu n’as rien gagné … Évidemment que je prendrais en compte TOUS les frais dans l’étude. Ce qui m’intéresse, c’est uniquement ce qui restera dans ma poche une fois allégé de toutes les charges. J’ai déjà acheté une maison donc je suis un peu rodé sur les « bonnes surprises ».

    Je vais faire l’étude jusqu’au bout … mais à priori, c’est moins intéressant que prévu.

    Pour le prix de revente pour l’instant aucune idée … il faut que je creuse de ce coté aussi.

  3. Bonjour Charly.
    Ah, visiter des maisons à acheter, c’est quelque chose que j’ai toujours aimé faire.
    Juste quelques réflexions …
    D’abord, tu dis que tu penseras au financement plus tard. OK, mais pour savoir de combien tu disposes et estimer la charge d’emprunt à rembourser pendant le temps que tu garderas la maison, moi je te conseillerais de commencer par là.
    Ensuite, je ne pense pas que c’est en achetant et revendant que l’on gagne vraiment de l’argent avec l’immobilier. C’est en gardant un bien que l’on peut profiter de l’augmentation de valeur avec le passage du temps. Moi j’ai plusieurs immeubles et je n’ai jamais rien vendu. Parce que mon patrimoine augmente bien plus comme cela que les quelques dizaines de milliers d’euros que l’on peut retirer d’un achat/vente.
    Et puis, cela dépend du pays, mais si quelqu’un achète et revend souvent des maisons en tant que particulier, l’administration des impôts peut considérer qu’il s’agit d’une activité professionnelle et taxer comme tel ce genre de transactions.
    Bon, ce n’est pas pour te décourager, hein ! Si tu le sent, fonce ! C’est en agissant que l’on gagne. Bonne chance.

  4. Didier dit :

    @Charles Morgan

    « Ensuite, je ne pense pas que c’est en achetant et revendant que l’on gagne vraiment de l’argent avec l’immobilier. C’est en gardant un bien que l’on peut profiter de l’augmentation de valeur avec le passage du temps.  »

    Cela dépend de l’état du marché. En effet comme le dit l’adage bin connu les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Si vous achetez avant une crise immobilière il vous faudra attendre de nombreuses années avant que votre bien reprenne de la valeur et pendant ce temps votre patrimoine est immobilisé (bien entendu ceci doit être tempéré par le fait que votre bien peut être mis en location et donc vous rapporter pendant ce tems). Dans ce cas là l’achat/revente à court terme peut être judicieux. Surtout que Charly a mis le doigt sur la bonne idée « Ca peut paraître étrange mais je préfère avoir une maison en ruine pour en faire quelque chose de sympa qu’une maison très bof pour en faire quelque chose de juste bof ». En effet la plus-value sera largement supérieure dans le premier cas en particulier parce que peu de personnes décèlent le potentiel d’un bien délabré. En période d’immobilier cher la quasi seule manière de faire une plus-value à court terme et d’acheter un bien délabré et de le revendre en bon état après un « home staging » efficace.
    Bien sûr à contrario en cas d’immobilier bon marché il est plus que judicieux d’attendre quelques années et une montée de prix.
    Bref comme tout investissement il n’y a pas une vérité mais il faut étudier tous les paramètres et les mettre en rapport avec sa propre situation et ses propres objectifs (un investissement court terme ne repond pas aux mêmes objectifs qu’un investissement long terme, un achat/revente « instantanné » est peut être un moyen de faire du cash pour une autre opportunité)

    « si quelqu’un achète et revend souvent des maisons en tant que particulier, l’administration des impôts peut considérer qu’il s’agit d’une activité professionnelle et taxer comme tel ce genre de transactions. »

    Exact ! D’ailleurs cela ne se limite pas à l’immobilier mais est valable pour toute activité exercée par un particlier. Et cela est bien normal : pourquoi certains prendraient la peine de monter une structure juridique, payeraient des charges sociales et impôts sur les sociétés si n’importe qui pouvait exercer la même activité à la même échelle mais sans payer les mêmes charges et impôts ?

    « les quelques dizaines de milliers d’euros que l’on peut retirer d’un achat/vente. »

    Tout le monde ne crache pas sur quelques dizaines de milliers d’euros gagnés en quelques mois 😉

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