Investissement Locatif : Crédit ou Cash ?

J’ai vu récemment une vidéo sur le blog d’Olivier Seban dans laquelle il nous donne un conseil ultra important : « Si vous investissez dans un bien immobilier pour le mettre à la location, il faut absolument que le loyer couvre l’intégralité des dépenses » Je suis pas entièrement d’accord avec ça et je vais vous exposer mes réflexions sur le sujet.


Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, c’est que l’on veut atteindre des objectifs :

  • se constituer un patrimoine pour en profiter plus tard
  • obtenir des revenus supplémentaires
  • faire une plus-value immédiate ou spéculer
  • défiscaliser etc …

Chaque type d’investissement a ses avantages et ses difficultés.

Si on reprend le conseil d’Olivier Seban, si vous achetez un appartement 200 000€ et que vous vous contentez de laisser vos locataires rembourser votre crédit, vous ne pourrez pas acheter d’autre appartement avant une bonne dizaine ou vingtaine d’années.

Les avantages ? Vous ne mettez aucune bille dans l’affaire et ce sont vos locataires qui vont constituer votre capital pour vous.
Les inconvénients  ? Votre remboursement va être très long, donc le crédit va coûter plus cher et surtout vous vous retrouvez bloqué avec un crédit en cours qui vous empêche d’investir dans autre chose.

Comparons cette solution avec l’achat « cash » :

Vous avez 200 000€ de coté et vous achetez un appartement pour le louer.

Les avantages ? Vous percevez directement des loyers donc vos revenus mensuels montent en flèche d’un seul coup.  Un appartement à 200 000€ vous coute 200 000€ (plus les frais de notaires) mais vous ne payez pas un centime à une banque.
Les inconvénients ? Il faut avoir cet argent (moi je les ai pas) et c’est votre argent que vous mettez sur la table au lieu de laisser votre locataire rembourser l’argent à la banque (utiliser l’argent des autres).

Voilà comment je vois les choses. Ces 2 types d’investissements peuvent correspondre largement aux attentes de certains, mais pour moi il faut absolument optimiser les possibilités qu’offrent l’investissement locatif.

Je pense donc que si vous voulez vous créer un patrimoine le plus rapidement possible en utilisant l’argent de la banque, l’argent du locataire et une petite partie de votre salaire, vous pouvez faire une performance assez intéressante.

  • Vous allez utiliser l’argent des autres, c’est votre locataire qui va rembourser la majeure partie de votre emprunt.
  • Mais vous allez faire un effort d’épargne pour diminuer la durée de remboursement, donc diminuer le coût du crédit.

Si on reprend le principe du payez-vous en premier, on peut imaginer que vous utilisiez les 10% de ce que vous vous payez pour faire cet effort d’épargne.

Quel est le but à terme ?

Le but final est de rembourser son premier investissement au plus vite. Pour pouvoir en acheter un autre et le rembourser encore plus vite. Car le loyer du premier bien viendra s’ajouter au loyer du deuxième et à votre effort d’épargne. Ainsi, au bout de 20 ans, au lieu d’avoir 1 seul bien, vous en avez 5 ! Pas mal non ?

Ça c’est dans le monde des Bisounours bien entendu, si tout se passe comme sur le papier ce qui ne sera pas forcément le cas mais ça peut aussi se passer mieux que prévu, ne l’oublions pas.

Je vous ai concocté un fichier « tableur » sur lequel j’ai fait des simulations, en prenant les différents paramètres liés à un achat d’un bien immobilier, le loyer, l’effort d’épargne etc … Vous pouvez le télécharger en cliquant sur l’image en dessous de ce paragraphe, vous pourrez ainsi faire vos propres simulations en fonction de votre profile et voir dans combien de temps vous pourrez être à la tête d’un patrimoine très important ! (Amusez-vous bien avec )

N’hésitez pas à apporter vos réflexions et vos propres expériences en rapport à cet article car ça m’intéresse réellement de savoir comment vous vous y prendriez ou mieux comment vous avez fait, les avantages inconvénients etc …

Charly

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13 réponses to “Investissement Locatif : Crédit ou Cash ?”

  1. PHELUT dit :

    Bonjour,
    Je trouve votre article interressant et je pense etre d’accord avec vous.
    Par contre je n’arrive pas ouvrir votre fichier

  2. Charly dit :

    Bonjour,
    Pour le fichier c’est une version récente Word … normalement on peut l’ouvrir avec n’importe quel tableur.

    Je vous mets un lien vers un version plus ancienne :

    http://www.charlybiz.com/wp-content/uploads/2011/06/CharlyBiz-InvestImmo.xls

    Tenez-moi au courant.

    Charly

    • PHELUT dit :

      Bonjour,
      Merci beaucoup pour le lien. Aucun problème pour l’ouvrir.
      J’ai quelques remarque à vous faire sur le fichier si vous permettait:
      Au niveau des charges vous n’avez pas multiplié par 12 mois les frais de gestion et l’assurance impayé. Je pense également qu’il manque les charges de copropriété et vous ne parlez pas de l’impot sur le revenu.
      J’ai réaliser moi meme un petit tableur sur le sujet mais je ne sais pas comment le rattacher à mon commantaire.

      Bonne journée

  3. Charly dit :

    Bonjour,

    Vous pouvez me l’envoyer par email : Charly@charlybiz.com
    Je vais regarder vos remarques tt de suite et je reviens en parler ici.

    Charly

  4. Charly dit :

    Alors j’ai corrigé effectivement les charges et frais de gestion.
    En ce qui concerne les frais de co-pro c’est effectivement à prendre en compte mais je compte ça dans les charges (les exemples donnés sont à moduler en fonction de cas plus concrets) et pour les impôts sur le revenu je ne sais pas encore comment ça se calcule ni quel est l’impact sur ces derniers. Si vos loyers ne couvrent pas plus que les mensualités du crédit, est-ce que ça à un impact, si c’est loué meublé ou non, les travaux etc sont tant de paramètres à prendre en compte que ca devient difficile. Mais le but étant de faire un fichier réaliste, je suis preneur de vos remarques et idées sur la question.

    Merci encore.
    Charly

  5. Gwada Breizh dit :

    Salut,
    Ton suivi attire ma curiosité !

    Depuis, est ce que la fiscalité a été mûri sur ton projet ?
    C’est LE sport qui nécessite un regard assidu.

    Est-ce que tu penses dans ton projet à la location meublée ou non ?
    http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-investir/i50-location-meublee-paradis-fiscal.php3

    http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/la-fiscalite-immobiliere/location-vide-optimisez-votre-fiscalite-a1248

    Et puis qu’elle type de ville convoites-tu ?
    Paris, ile de France, grandes villes ou province.

    Et aussi, qu’elle type de superficie vises tu ?

    Si tu n’as pas encore étudié ton profil de fiscalité optimal,
    Je suis tout disposé à étudier cela avec toi ?

    Cdt,
    Gwada Breizh

  6. xavier56 dit :

    Bonjour,
    Très intéressant ce tableau.
    Mais le seul problème est que sur la région de Lorient en Bretagne il est impossible que le loyer représente 10.8% brut du prix d’achat. Nous sommes plutôt autour de 5 à 7%.
    J’aimerais bien avoir confirmation : en fait pour passer au 2ème projet il faut attendre que le premier soit complètement réglé soit 10 années ?

    Merci beaucoup
    Cordialement

  7. Charly dit :

    Bonjour Xavier,

    Depuis que j’ai écris ce post, j’ai compris que la technique décrite ici n’est pas la meilleure pour investir dans l’immobilier même s’il y a de l’idée.

    En fait ne faut pas avoir à rembourser pour le crédit, les impôts (c’est déjà pas mal) que ce que te rapportent tes loyers. Ca te permet d’avoir un investissement qui se finance lui meme, et tu peux alors multiplier les investissements…

  8. Lili-71 dit :

    Bonjour,
    C’est une grande question qui doit s’adapter au cas par cas!
    Pour avoir fait les 3:
    – achat cash
    – achat avec apport
    – achat sans apport donc financé à 110%
    Je vous répondrai que dans l’idéal acheter cash c’est le must… Mais pas que!
    Et je trouve que vous prenez des sommes assez élevées. Mieux vaut commencer petit et oublier d’entrée de jeu
    La région parisienne!
    – par exemple à Charleville mézières on a un Appart qu’on a acheté 21.500€ (hors frais de notaire) et loué 300€ + 40€ de charges.
    La rentabilité est excellente et la CAF me paie bien!
    Ok Charleville ne fait pas rêver mais c’est rentable. Point barre.
    Bien sur on l’a acheté cash. Et il nous a permis pour la suite de dire aux banques : et regardez j’ai un peu de
    Patrimoine payé et du cash-flow!!
    2 ème bien acheté cash : 16k€ (hors frais de notaire) pour un studio en Moselle. Pareil, ça fait pas rêver!
    Mais on le louait 250€. Quand on en a eu marre de faire les allers et retours (car Turn-over plus important que le studio)
    On l’a vendu 25k€ deux ans plus tard. Avec cet argent on a réinvesti.
    Et entre temps on a acheté avec des prêts d’autres apparts. On n’avait plus les sous de coté pour et l’effet de levier nous a permis de continuer à creer de la richesse. On a toujours financé nos travaux avec nos sous (les interets intercalaires sont tout de suite très élevés)
    Aujourd’hui mon mari a créé son entreprise et moi je bosse en intérim. On ne peut donc plus emprunté car les banques, disons le franchement n’aiment pas les investisseurs comme nous. Ça leur fait peur!
    Aujourd’hui on continue d’acheter, vendre, rénover, louer. Bref on s’amuse!
    Et on fait grossir notre patrimoine. Et a 40 ans on arrête de bosser pour les autres! (On a 27 ans et commencer ça a 22 ans avec nos économies de boulot de jeunes…)
    Bref, une vie d’investissement n’est pas linéaire, c’est selon la situation du moment, des biens qu’on trouve et des projets qu’on a. Mais les banques coûtent parfois cher, quand on peut s’en passer, vaut mieux. Une fois le prêt contracté, on est pieds et poings liés…
    Bref, le bon vieux sens paysan dit : ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier et ne pas avoir la folie des grandeurs!
    En conclusion :
    – commencer par acheter du locatif (dans un premier temps cash puis prêts pour l’effet de levier)
    – vaut mieux acheter petit (studio, F1, parking, garages…) et dans les petites villes pour amorcer sans prendre trop de risques et commencer le plus tôt possible (plus vous êtes jeunes mieux c’est)
    – fouinez sur les sites comme le boncoin ou vivastreet plutôt que dans les agences immobilières qui vous expliquent que 10% de rendement c’est impossible sur le secteur
    – n’écoutez pas les gens défaitistes qui vous disent que le locatif c’est que des emmerdes et répondez-leur que si eux ils arrivent a générer 300€/mois quasi a vie… Sans se bouger le cul de leur chaise tant mieux… Qu’ils vous disent comment faire
    – dans la mesure du possible, essayez de faire (ça s’apprend, c’est comme tout) les travaux vous-même.
    – pensez au rmiste (rsa) qui touchent la Caf…
    – toujours un rapport de 10 (j’achète 30k€, je loue 300€)
    – seulement après s’acheter sa maison à soi!!
    – éviter les projet de défiscalisation (ce que vous ne donnez pas à l’état, vous le donnez à la banque)
    Ps : dans le tableau je crois qu’il n’y a pas de provision pour budget travaux. Pourtant je ne peux pas croire qu’en 20 ans, il n’y ai pas de grands travaux de rénovation à prévoir.
    ENFIN LANCEZ VOUS!!!!
    Parmi les lecteurs, combien êtes-vous a avoir 20 ou 30k€ sur le compte et a ne pas investir… C dommage… Vous perdez des sous tous les mois, combien de temps allez-vous continuer?

    • SeoR dit :

      Merci pour ces informations très interessantes.
      J’aimerais rebondir sur le commentaire de lili-71
      Comment vous logez vous actuellement? Cette somme de 20 ou 30ke est indispensable s’il on veut acheter (apport) alors comment faire? Louez?

    • SeoR dit :

      Merci pour ces informations très interessantes.
      J’aimerais rebondir sur le commentaire de lili-71
      Comment vous logez vous actuellement? Cette somme de 20 ou 30ke est indispensable s’il on veut acheter (apport) alors comment faire? Louer?

  9. la loi duflot dit :

    la loi duflot

    Investissement Locatif : Crédit ou Cash ? | CharlyBiz.com

  10. Vraiment sympa ce site simulation loi pinel, je trouve votre approche vraiment intéressante, Bravo
    pour la rédaction. je partage le lien de suite
    Pauline

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